Énergie et logement

DPE et achat : ce que la performance énergétique change pour acheter un logement

Énergie et logement · Publié le 2026-10-22

Le diagnostic de performance énergétique n'est plus une feuille annexe glissée dans le dossier de vente. Depuis la réforme de 2021, il est opposable, il figure en couleur dans les annonces, il conditionne la possibilité de louer et il pèse sur le prix. Pour un acheteur, il répond à trois questions concrètes : combien coûtera l'énergie, quels travaux faudra-t-il prévoir, et que vaudra le logement dans dix ans.

Cet article fait le point sur ce que la performance énergétique change à chaque étape d'un achat : la lecture de l'annonce, la visite, l'offre, la promesse, puis les travaux. Les règles citées sont celles en vigueur en France métropolitaine à l'automne 2026, avec les changements déjà publiés pour le 1^er janvier 2027.

Avant de visiter, on peut comparer les biens à vendre selon leur étiquette énergie, quartier par quartier, pour repérer ceux qui demanderont des travaux lourds et ceux qui sont déjà performants.

Ce que l'annonce doit afficher

Toute annonce de vente d'un logement, qu'elle soit publiée par un particulier ou par un professionnel, doit mentionner le classement issu du DPE. Selon service-public.fr, les règles sont les suivantes :

• Les deux étiquettes. La classe énergie et la classe climat (émissions de gaz à effet de serre), de A à G. Dans la presse écrite, les lettres sont précédées des mots « classe énergie » et « classe climat », en majuscules et en caractères au moins aussi grands que le texte de l'annonce ; sur internet et en vitrine, les étiquettes doivent être lisibles et en couleur.
• Une mention d'alerte pour F et G. Un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
• Une estimation de la facture. L'annonce indique le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix de l'énergie utilisée pour le calcul.

Le manquement est sanctionné d'une amende pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Une annonce sans étiquette, ou avec la mention « DPE en cours », doit donc éveiller la vigilance : demandez le document complet avant de vous déplacer.

Lire le DPE avant la visite

Le vendeur fait réaliser le DPE par un diagnostiqueur certifié et l'intègre au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur. Quelques vérifications prennent cinq minutes et évitent de mauvaises surprises.

Sa validité

Le DPE doit dater de moins de dix ans à la signature de la promesse ou de l'acte. Mais les anciens diagnostics ont été invalidés par paliers : ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Seuls comptent donc les DPE établis depuis le 1^er juillet 2021, avec la méthode de calcul actuelle.

Son numéro d'enregistrement

Chaque DPE est transmis à l'ADEME, qui lui attribue un numéro d'identification à treize caractères. Sans ce numéro, le document n'est pas valable. Il permet aussi de retrouver le diagnostic dans l'observatoire public des DPE et de vérifier qu'il correspond bien au logement visité (adresse, surface, étage).

Les changements de calcul de 2026 et 2027

Le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire, qui pèse sur l'étiquette des logements chauffés à l'électricité, est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026. Un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse encore à 1,7 à compter du 1^er janvier 2027 ; un autre arrêté, du 11 juin 2026, fait évoluer la méthode pour intégrer des exigences européennes. Conséquence pratique : un appartement tout électrique classé F avec un DPE de 2024 peut aujourd'hui relever d'une meilleure classe sans aucun travaux. Les DPE antérieurs restent valables, et le propriétaire peut obtenir une mise à jour gratuite de l'étiquette, sans nouvelle visite, si elle s'améliore. Si le bien que vous visitez est chauffé à l'électricité, demandez au vendeur s'il a fait cette mise à jour : la classe affichée dans l'annonce peut ne plus être la bonne, dans un sens favorable au vendeur.

Les petites surfaces ont, elles aussi, fait l'objet d'un ajustement : depuis le 1^er juillet 2024, les seuils sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins, dont le classement était jugé trop sévère. Notre article Comprendre le DPE détaille la méthode, les seuils de chaque classe et les limites du calcul.

Ce que le DPE ne dit pas

La consommation affichée est conventionnelle : elle suppose un usage standard (température de consigne, nombre d'occupants, météo moyenne de la zone climatique). Votre facture réelle dépendra de votre façon de vivre. Le DPE ne remplace pas non plus un examen du bâti : humidité, état de la toiture, ventilation, menuiseries, tout cela se regarde pendant la visite.

Maison classée E, F ou G : l'audit énergétique

Pour les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire (monopropriété), la loi Climat et résilience a ajouté un document au dossier de vente : l'audit énergétique réglementaire. Il est exigé pour les logements classés F ou G depuis le 1^er avril 2023 et pour ceux classés E depuis le 1^er janvier 2025 ; il le sera pour la classe D à partir du 1^er janvier 2034. Il ne concerne pas les lots de copropriété.

L'audit va plus loin que le DPE. Réalisé par un professionnel qualifié, il propose des scénarios de travaux chiffrés, par étapes, pour atteindre une rénovation performante, avec une estimation des économies et des aides mobilisables. Il doit être remis à l'acquéreur, au plus tard à la promesse de vente. Pour l'acheteur, c'est un outil de négociation : il transforme une étiquette en budget.

Acheter en copropriété

Dans un immeuble en copropriété, l'essentiel de la performance se joue sur les parties communes : façades, toiture, chaufferie collective, ventilation. La loi Climat et résilience impose progressivement deux outils aux copropriétés, avec un calendrier selon leur taille : un DPE collectif du bâtiment et un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), qui programme les travaux nécessaires sur dix ans. Avant d'acheter un lot, demandez :

• les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, pour voir quels travaux ont été votés, reportés ou refusés ;
• le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux, s'ils existent ;
• le montant du fonds de travaux et la quote-part attachée au lot ;
• le mode de chauffage et de production d'eau chaude : collectif ou individuel, énergie utilisée, âge des équipements.

Une copropriété qui a déjà isolé ses façades ou rénové sa chaufferie offre une visibilité que n'offre pas un immeuble où rien n'est engagé, même si l'étiquette du lot est identique aujourd'hui.

Ce que l'étiquette fait au prix

Les notaires de France publient chaque année une étude sur la « valeur verte » des logements, c'est-à-dire l'écart de prix lié à l'étiquette énergie, à caractéristiques comparables. Leur étude portant sur les transactions de 2024, mise en ligne en janvier 2026, confirme que les logements les mieux classés se vendent plus cher et les plus énergivores moins cher que les logements classés D. Elle relève aussi que la part des logements classés F ou G dans les ventes de logements anciens a reculé en 2024 avant de se stabiliser autour de 15 % début 2025. Les notaires appellent eux-mêmes à la prudence : les changements de méthode du DPE compliquent la comparaison d'une année sur l'autre, et l'écart varie fortement selon les régions et les types de biens.

Pour un acheteur, la conclusion est pratique plutôt que théorique. Une décote n'est une bonne affaire que si elle couvre le coût réel des travaux, le temps pendant lequel le logement sera inconfortable ou inlouable, et l'incertitude sur les aides. L'audit, les devis d'artisans et la visite avec un professionnel de la rénovation permettent de chiffrer cette équation avant de signer.

Si vous achetez pour louer

La performance énergétique conditionne désormais la location. Un logement doit atteindre un niveau minimal de performance pour être considéré comme décent. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1^er janvier 2025 ; ce sera le cas des logements classés F au 1^er janvier 2028 et des logements classés E au 1^er janvier 2034. Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés à la relocation, au renouvellement ou lors de la révision annuelle. Le calendrier est différent outre-mer.

Un investisseur qui achète un bien classé F en 2026 doit donc intégrer dans son plan de financement des travaux à réaliser avant 2028, ou vérifier, pour un logement chauffé à l'électricité, si le nouveau mode de calcul suffit à le faire changer de classe.

Financer les travaux après l'achat

L'achat est souvent le meilleur moment pour rénover : le logement est vide, les travaux peuvent être intégrés au prêt immobilier, et l'audit fournit déjà un programme. Plusieurs dispositifs publics existent, avec des conditions précises :

• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur. Selon la fiche de service-public.fr vérifiée le 1^er septembre 2026, elle concerne les logements classés E, F ou G, occupés en résidence principale et construits depuis au moins quinze ans. Les travaux doivent faire gagner au moins deux classes et porter sur au moins deux postes d'isolation parmi les murs, les planchers, la toiture et les fenêtres. Un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' puis l'accompagnement par un Accompagnateur Rénov' sont obligatoires, et les travaux doivent être confiés à des entreprises RGE. Depuis le 1^er septembre 2026, l'aide n'est plus accordée pour une maison individuelle qui conserverait un chauffage au gaz après travaux.
• L'éco-prêt à taux zéro, qui peut financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts, sous conditions.
• Les certificats d'économies d'énergie, versés par les fournisseurs d'énergie sous forme de primes pour certains travaux.

Les budgets et les barèmes de ces aides évoluent chaque année avec la loi de finances : vérifiez les conditions au moment du dépôt, pas au moment de la visite. Notre article Rénovation énergétique : par où commencer explique dans quel ordre engager les travaux.

La liste à cocher avant de faire une offre

1. Le DPE date-t-il d'après le 1^er juillet 2021, et son numéro ADEME correspond-il au logement ?
2. Le logement est-il chauffé à l'électricité ? Si oui, l'étiquette a-t-elle été mise à jour avec le facteur de 2026 ?
3. Pour une maison classée E, F ou G : l'audit énergétique est-il disponible, et que coûte le premier scénario de travaux ?
4. En copropriété : DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, procès-verbaux d'assemblée générale, fonds de travaux.
5. Les factures d'énergie réelles des deux dernières années, à comparer avec l'estimation du DPE.
6. Si vous comptez louer : la classe permet-elle de signer un bail aujourd'hui, et en 2028 ?
7. Le prix négocié couvre-t-il les travaux nécessaires, après déduction prudente des aides ?

L'étiquette énergie se lit comme un devis : elle annonce des dépenses, et elle se négocie.

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